Métodos de valuación de bienes

Existen distintos enfoques para realizar la valuación de bienes:

• Mercado:

Es el método para estimar el valor de los bienes que pueden ser analizados contra otros comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la investigación de la oferta y demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler, y que, mediante una homologación de los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un indicador de valor comparativo de mercado. El supuesto que justifica el empleo de este método, se basa en que un inversionista no pagará más por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar, de utilidad comparable y disponible en el mercado.

• Ingresos:

El enfoque de ingresos es un método que consiste en estimar el valor del bien basándose en los documentos relativos al ingreso que produce. Es un método que consiste en estimar en un valor presente los benéficos que se obtendrán en un futuro.
Para determinar el indicador de valor por este enfoque es necesario cuantificar la rentabilidad del bien, así como la tasa de capitalización, de interés o descuento, aplicable al caso. Este enfoque se determina con base en el principio de anticipación y el principio de mayor y mejor uso.
Este enfoque es aplicable para elementos ligados a la explotación económica y para unidades productivas económicamente indivisibles, pero no para sus componentes por separado.
El indicador de valor obtenido mediante la aplicación de este enfoque se debe asentar en el informe de valuación como Valor de Capitalización o de Ingresos.

• Costos:

Para determinar el indicador de valor por este enfoque es necesario cuantificar las características físicas y económicas del bien, así como su valor de reemplazo o reproducción, afectándolo posteriormente por los factores correspondientes al demérito por edad, por conservación y mantenimiento, así como por las obsolescencias económica, funcional y técnica. El valuador debe describir en el informe de valuación la naturaleza de los deméritos aplicados.
El indicador de valor obtenido mediante la aplicación de este enfoque se debe asentar en el informe de valuación como Valor Físico.
Es el método para estimar el indicador de valor de una propiedad o de otro activo que considera la posibilidad de que, como sustituto de ella, se podría construir o adquirir otra propiedad réplica del original o una que pueda proporcionar una utilidad equivalente.